المعيار المحاسبي الدولي الأربعون

المعيار المحاسبي الدولي الأربعون
المعالجة المحاسبية للعقارات الاستثمارية
ومتطلبات الإفصاح ذات العلاقة

المعيار المحاسبي الدولي الأربعون

العقارات الاستثمارية

يجب قراءة المعايير المكتوبة بخط مائل وداكن في ضوء مادة الخلفية وإرشادات التطبيق في هذا المعيار، وفي ضوء المقدمة لمعايير المحاسبة الدولية. وليس من المقصود تطبيق معايير المحاسبة الدولية على البنود الغير مهمة نسبياً (أنظر الفقرة 12 من المقدمة).

الهدف
هدف هذا المعيار هو وصف المعالجة المحاسبية للعقارات الاستثمارية ومتطلبات الإفصاح  ذات العلاقة.

النطاق
1. يجب تطبيق هذا المعيار عند الاعتراف والقياس والإفصاح للعقارات الاستثمارية.
2. يتعامل هذا المعيار من بين أشياء أخرى مع القياس للعقار الاستثماري في البيانات المالية للمستأجر المتحفظ به حسب عقد إيجار تمويلي ومع القياس في البيانات المالية للمؤجر للعقار الاستثماري المؤجر حسب عقد إيجار تشغيلي. لا يتعامل هذا المعيار مع أمور متناولة في المعيار المحاسبي الدولي السابع عشر "عقود الإيجار" وتشمل:
‌أ. تصنيف عقود الإيجار كعقود إيجار تمويلية أو عقود إيجار تشغيلية،
‌ج. الاعتراف بدخل عقد الإيجار المتحقق من العقارات الاستثمارية (أنظر أيضاً معيار المحاسبة الدولي      الثامن عشر "الإيراد"،
‌د. القياس في البيانات المالية للمستأجر لعقار متحفظ به حسب عقد إيجار تشغيلي،
‌ه. القياس في البيانات المالية للمؤجر لعقار مؤجر حسب عقد إيجار تمويلي،
‌و. المحاسبة على عمليات البيع وإعادة التأجير، و
‌ز. الإفصاح عن عقود الإيجار التمويلية وعقود الإيجار التشغيلية.

3. هذا المعيار لا يطبق على :
‌أ. الغايات والمصادر الطبيعية المتجددة، و
‌ب. حقوق التعدين، التنقيب عن واستخراج المعادن والنفط والغاز الطبيعي والمصادر الغير متجددة المشابهة.
تعريفات
4. تستخدم المصطلحات التالية في هذا المعيار بالمعاني المحددة لها:
العقار الاستثماري هو عقار (أرض أو بناية - أو جزء من بناية - أو كليهما) معدة (من قبل المالك أو المستأجر حسب عقد إيجار تمويلي) لتحقيق إيجارات أو للزيادة في قيمته الرأسمالية أو كليهما وليس:ِ

‌أ. للاستخدام في الإنتاج أو تزويد السلع والخدمات أو لأغراض إدارية ، أو
‌ب. للبيع من خلال النشاط الاعتيادي للعمل.

العقار المشغول من المالك هو العقار المعد (من المالك أو المستأجر حسب عقد إيجار تمويلي) للاستخدام في إنتاج وتزويد السلع والخدمات أو لأغراض إدارية

القيمة العادلة  هي المبلغ والذي يمكن مبادلة الأصل به بين أطراف مطلعة وراغبة في عملية متكافئة

التكلفة هي مبلغ النقد أو معادلات النقد المدفوعة أو القيمة العادلة للدفعات الأخرى المعطى لامتلاك أصل في تاريخ امتلاكه أو إنشاؤه.

القيمة الدفترية هو المبلغ المعترف به للأصل في الميزانية العمومية

5. يتم الاحتفاظ بالعقار الاستثماري لتحقيق إيجارات أو لزيادة القيمة الرأسمالية أو لكليهما. لذلك يولد العقار الاستثماري تدفقات نقدية مستقلة لحد كبير عن الموجودات الأخرى المحفوظة من قبل المنشأة. هذا يميز الاستثمار العقاري من العقار المشغول من المالك. يولد إنتاج أو تزويد السلع أو الخدمات (أو استخدام العقار لإغراض إدارية) تدفقات نقدية يمكن نسبتها ليس فقط الى العقار ولكن أيضاً الى موجودات أخرى تستخدم في عملية الإنتاج أو التزويد. يطبق المعيار المحاسبي الدولي السادس عشر "الممتلكات والتجهيزات "المعدات" على العقار المشغول من المالك.

6. التالية هي أمثلة على العقارات الاستثمارية:
‌أ. الأرض المعدة للزيادة طويلة الأجل في القيمة الرأسمالية وليس للبيع قصير الأجل خلال النشاط الاعتيادي   للعمل.
‌ج. الأرض المحفوظة حالياً للاستخدام المستقبلي الغير محدد (إذا لم تحدد المنشأة أنها ستستخدم الأرض إما كعقار مشغول من المالك أو للبيع قصير الأجل خلال النشاط الاعتباري للعمل، تعتبر الأرض معدة للزيادة في القيمة الرأسمالية).
‌د. بناية مملوكة من قبل المنشأة المصدرة للتقارير (أو محفوظة من قبل المنشأة المصدرة للتقارير حسب عقد إيجار تمويلي) ومؤجرة حسب عقد إيجار تشغيلي واحد أو أكثر، و
‌ه. بناية شاغرة ولكنها معدة للإيجار حسب عقد إيجار تشغيلي  واحد أو أكثر.

7. التالية هي أمثلة على بنود ليست عقارات استثمارية ولذلك لا تخضع لنطاق هذا المعيار:
‌أ. عقار معد للبيع خلال النشاط الاعتيادي للعمل أو في عملية البناء أو التطوير من أجل هذا البيع (أنظر المعيار المحاسبي الدولي الثاني "المخزون")، على سبيل المثال عقار تم امتلاكه حصرياً من أجل الاستبعاد اللاحق في المستقبل القريب أو من أجل التطوير وإعادة البيع،
‌ب. عقارات يتم إنشاؤها أو تطويرها بالنيابة عن طرف ثالث (أنظر المعيار المحاسبي الدولي الحادي عشر "عقود الإنشاءات")،
‌ج. العقار المشغول من المالك (أنظر المعيار المحاسبي الدولي السادس عشر "الممتلكات والتجهيزات والمعدات") شاملاً (من بين أشياء أخرى) العقار المعد من أجل الاستخدام المستقبلي كعقار مشغول من المالك، العقار المعد للتطوير المستقبلي والاستخدام اللاحق كعقار مشغول من المالك، العقار المشغول من قبل الموظفين (بغض النظر دفع الموظفون إيجار حسب أسعار السوق أم لا) والعقار المشغول من قبل المالك بانتظار الاستبعاد، و
‌د. العقار الذي تم إنشاؤه أو تطويره للاستخدام المستقبلي كعقار استثماري،  يطبق المعيار المحاسبي الدولي السادس عشر لمثل هذا العقار حتى ينتهي الإنشاء أو التطوير، عند ذلك التاريخ يصبح العقار عقاراً إستثمارياً ويطبق هذا المعيار.  مع ذلك، لا يطبق هذا المعيار على العقار الاستثماري الحالي والذي تم تطويره للاستخدام المستقبلي المستمر كعقار إستثماري (أنظر الفقرة 52).  

8. عقارات معينة تشمل أجزاء تعد من أجل تحقيق الإيجارات أو للزيادة في القيمة الرأسمالية وجزء أخر معد للاستخدام في إنتاج أو تزويد السلع والخدمات أو لأغراض إدارية. إذا أمكن بيع هذه الأجزاء منفصلة (أو تم تأجيرها منفصلة حسب عقد إيجار تمويلي). تقوم المنشأة بالمحاسبة على الأجزاء بشكل منفصل. في حالة عدم إمكانية بيع الأجزاء بشكل منفصل فإن العقار هو عقاراً إستثمارياً فقط إذا أعد جزء غير مهم للاستخدام في إنتاج أو تزويد السلع والخدمات أو لأغراض إدارية.

9. في حالات معينة تزود المنشأة شاغلي العقار المحفوظ من قبل المنشأة بخدمات إضافية. تعامل المنشأة مثل هذا العقار كعقار إستثماري إذا كانت الخدمات جزء غير مهم نسبياً من الصفقة ككل. مثال على هذا عندما يزود مالك بناية مكاتب خدمات أمن وصيانة للمستأجرين الذي يشغلون البناية.

10. في حالات أخرى، الخدمات المقدمة تكون جزءاً أكثر أهمية.على سبيل المثال، إذا كانت المنشأة تملك وتدير فندقاً فإن الخدمات المقدمة للضيوف هي جزء مهم من الصفقة ككل. ولذلك فإن الفندق المدار من قبل المالك يعتبر عقاراً مشغولاً من المالك وليس عقاراً إستثمارياً.

11. قد بكون من الصعب تحديد فيما إذا كانت الخدمات الإضافية مهمة بمكان بحيث لا تأهل العقار ليكون عقاراً إستثمارياً. على سبيل المثال ، أحياناً قد ينقل مالك الفندق مسؤوليات معينة الى أطراف ثالثة حسب عقود إدارية. تتفاوت شروط مثل هذه العقود الإدارية بشكل كبير. على إحدى طرفي النقيض قد يكون موقف المالك في جوهره كموقف المستثمر السلبي. بالجهة الأخرى قد يكون المالك ببساطة قد أوكل وظائف يومية معينة بينما بقي معرضاً إلى تغيرات التدفق النقدي المولدة من نشاطات الفندق.

12. الاجتهاد في الحكم مطلوب لتحديد فيما إذا كان العقار مؤهلاً كعقار إستثماري. تطور المنشأة مقاييس بحيث تستطيع ممارسة ذلك الاجتهاد في الحكم بتناسق وفقاً لتعريف العقار الاستثماري وللإرشاد ذو العلاقة في الفقرات 11-5. تتطلب الفقرة 66 (أ) من المنشأة أن تفصح عن هذه  المقاييس عندما يكون التصنيف صعباً.

13. حسب المعيار المحاسبي الدولي السابع عشر "عقود الإيجار" لا يرسمل المستأجر عقاراً محفوظاً حسب عقود أيجار تشغيلي. ولذلك لا يعامل المستأجر حصته في مثل هذا العقار على أنها عقاراً إستثمارياً.

14.  في بعض الحالات تمتلك المنشأة عقاراً مؤجراً ومشغولاً من قبل شركتها الام أو شركة تابعة أخرى. لا يؤهل العقار كعقار إستثماري في البيانات المالية الموحدة التي تشمل كلتا المنشأتين، لأن العقار هو عقار مشغول من المالك من وجهة نظر والمجموعة ككل. مع ذلك من وجهة نظر المنشأة الفردية التي تمتلك العقار فإن العقار هو عقاراً إستثمارياً إذا لبى التعريف في الفقرة 4. ولذلك يعامل المؤجر العقار كعقار إستثماري في بيناته المالية الفردية.

الاعتراف
15. يجب الاعتراف بالعقار الاستثماري كأصل عندما وفقط عندما:
‌أ. من المحتمل أن المنافع الاقتصادية المستقبلية المرتبطة بالعقار الاستثماري ستتدفق للمنشأة، و
‌ب. يمكن قياس تكلفة العقار الاستثماري بموثوقية

16. تحتاج المنشأة لتقييم درجة اليقين المرتبطة بالمنافع الاقتصادية المستقبلية على أساس الأدلة المتوفرة في تاريخ الاعتراف الأولي وذلك عند تحديد فيما إذا كان البند يلبي المقياس الأول للاعتراف. عادة يكون المقياس الثاني للاعتراف محقق لان عملية التبادل الشاهدة على شراء الأصل تحدد تكلفته.
القياس الأولي
17. يجب قياس العقار الاستثماري أولياً حسب تكلفته. يجب تضمين تكاليف العملية في القياس الأولي.

18. تشمل تكلفة العقار الاستثماري المشترى سعر الشراء، وأية نفقات مباشرة يمكن نسبتها. تشمل النفقات الممكن نسبتها مباشرة على سبيل المثال الرسوم المهنية للخدمات القانونية وضرائب نقل العقار وتكاليف أخرى.

19. تكلفة العقار الاستثماري الذاتي الإنشاء هو تكلفته في تاريخ انتهاء الإنشاء أو التطوير. حتى ذلك التاريخ تطبق المنشأة معيار المحاسبة الدولي السادس عشر "الممتلكات والتجهيزات والمعدات". في ذلك التاريخ يصبح العقار عقارً إستثمارياً ويطبق هذا المعيار (أنظر الفقرات 51 (ه) والفقرة 59 أدناه)

20. لا تزيد تكلفة العقار الاستثماري بتكاليف الإعداد (إلا إذا كانت ضرورية لوضع العقار في حالته التشغيلية) والخسائر الأولية التشغيلية التي حدثت قبل أن يحقق العقار الاستثماري المستوى المخطط له للاشغال أو المبالغ الغير اعتيادية من المواد المبددة، العمالة أو المصادر الأخرى التي حدثت لانشاء أو تطوير العقار.

21. إذا تأجلت دفعة للعقار الاستثماري فإن تكلفته هي معادل السعر النقدي . يتم الاعتراف بالفرق بين هذا المبلغ ومجموع الدفعات كمصروف فائدة على مدى فترة الائتمان.
الإنفاق اللاحق
22.  يجب إضافة الإنفاق اللاحق المتعلق بالعقار الاستثماري الذي تم الاعتراف به الى القيمة الدفترية للعقار الاستثماري عندما يكون من المحتمل أن منافع اقتصادية مستقبلية ستتدفق للمنشأة بما يزيد عن مستوى الأداء الأصلي المقدر للعقار الاستثماري يجب الاعتراف بجميع النفقات اللاحقة الأخرى كمصروف في الفترة التي حدثت فيها النفقات.

23.  تعتمد المعالجة المحاسبية المناسبة للإنفاق الحاصل لاحقاً من امتلاك العقار الاستثماري على الظروف التي تم أخذها بالحسبان عند القياس والاعتراف الأولي للاستثمار ذو العلاقة. على سبيل المثال، يتم رسملة الإنفاق اللاحق لإرجاع المنافع الاقتصادية المستقبلية المتوقعة من الأصل عندما تكون القيمة الدفترية للعقار الاستثماري قد أخذت بالحسبان خسارة في المنافع الاقتصادية المستقبلية. هذه هي الحالة أيضاً عندما يعكس سعر الشراء لاصل التزام المنشأة لتحمل نفقات ضرورية في المستقبل لوضع الأصل في حالته التشغيلية. مثال على هذا قد تكون امتلاك بناية بحاجة الى ترميم. في مثل هذه الظروف تضاف النفقات اللاحقة الى القيمة الدفترية.

القياس اللاحق للاعتراف الأولي

24. على المنشأة أن تختار إما نموذج القيمة العادلة في الفقرات 49-27 أو نموذج التكلفة في الفقرة50 كسياسة محاسبية ويجب أن تطبق هذه السياسة على جميع عقاراتها الاستثمارية.

25. ينص المعيار المحاسبي الدولي الثامن " صافي الربح أو الخسارة للفترة، الأخطاء الجوهرية والتغيرات في السياسات المحاسبية" إن التغيير الطوعي في السياسة المحاسبية يجب أن يتم إذا كان التغيير سيؤدي الى عرض أكثر ملائمة للأحداث أو العلميات في البيانات المالية للمنشأة. من غير المتوقع بدرجة كبيرة أن التغيير من نموذج القيمة العادلة الى نموذج التكلفة سيؤدي الى عرض أكثر ملائمة.

26.  يتطلب هذا المعيار من جميع المنشات أن تحدد القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية لغرض القياس (نموذج القيمة العادلة) أو الإفصاح  (نموذج التكلفة). تشجع المنشأة ولكن لا يطلب منها تحديد القمية العادلة للعقار الاستثماري على أساس التقييم من قبل مقيم مستقل والذي يحمل مؤهلات معترف بها وملائمة والذي لديه خبره حديثة في موقع وصنف العقار الاستثماري محل التقييم.

نموذج القيمة العادلة

27.  بعد الاعتراف الأولي يجب على المنشأة التي اختارت نموذج القيمة العادلة أن تقيس جميع عقاراتها الاستثمارية بالقيمة العادلة، ما عدا في الحالات الاستثنائية المبينة في الفقرة 47.

28. يجب تضمين أي مكسب أو خسارة ناشئة من التغير في القيمة العادلة للعقار الاستثماري في صافي الربح أو الخسارة للفترة التي نشأت فيها.
29. القيمة العادلة للعقار الاستثماري هي غالباً قيمته السوقية . تقاس القيمة العادلة بالسعر  الأكثر احتمالا والذي يمكن الحصول عليه بشكل معقول في السوق بتاريخ الميزانية العمومية ليتماشى مع تعريف القيمة العادلة. وهو أفضل سعر ممكن الحصول عليه بشكل معقول من البائع والسعر الأكثر موائمة يمكن الحصول عليه بشكل معقول من الشاري. هذا التقدير يستثنى بالتحديد سعرا مقدراً مضخماً أو منخفضاً نتيجة لشروط أو ظروف خاصة مثل التمويل الغير نمطي ترتيبات البيع وإعادة التأجير، اعتبارات خاصة أو امتيازات منحت من طرف مرتبط بعملية البيع.

30. تحدد المنشأة القيمة العادلة بدون أية خصومات لتكاليف العملية والتي قد تتحملها المنشأة عند البيع أو الاستبعاد.

31.  يجب أن تعكس القيمة العادلة للعقار الاستثماري حالة السوق الفعلية والظروف كماهي في تاريخ الميزانية العمومية ، وليس كما في تاريخ ماضي أو مستقبلي.

32. القيمة العادلة المقدرة هي محددة بوقت كما في تاريخ معين. لان الأسواق وظروفها قد تتغير، بأن قد تكون القيمة المقدرة غير صحيحة أو غير مناسبة في وقت أخر. يفترض تعريف القيمة العادلة تبادل وإكمال العقد من أجل البيع متلازمين بدون أي انحراف في السعر والذي قد يحدث في عملية متكافئة بين أطراف راغبة وذات إطلاع في حالة كان التبادل والإكمال غير متلازمين.

33.  تعكس القيمة العادلة للعقار الاستثماري بين أشياء أخرى دخل الإيجار من عقود الإيجار الحالية والفرضيات المعقولة والمدعومة التي تمثل وجهة نظر السوق بما تفترضه أطراف ذات إطلاع ورغبة عن دخل الإيجار من عقود إيجار مستقبلية بما يتناسب مع ظروف السوق الحالية.  

34. يشير تعريف القيمة العادلة الى "أطراف راغبة وذات إطلاع" في هذا السياق، "ذات إطلاع" تعني أن كلاً من الشاري الراغب والبائع الراغب مطلعين بشكل معقول على طبيعة وخصائص العقار الاستثماري، استخداماته الحالية والمتوقعة ، وحالة السوق كما هي في تاريخ الميزانية العمومية.

35. الشاري الراغب هو متحفز وليس مجبراً على الشراء وهذا الشاري غير متلهفاً بشكل كبير وغير مصمم على الشراء بأي سعر.هذا الشاري أيضاَ يشتري بما يتماشى مع وقائع السوق الحالي، ومع توقعات السوق الحالية بدلاً من سوق تخيلي أو افتراضي لا يمكن إثبات أو توقع وجوده. لن يدفع الشاري المفترض سعراً أعلى مما يتطلبه السوق. المالك الحالي للعقار الاستثماري يعد ضمن أولئك المشكلين للسوق.

36.  البائع  الراغب غير متلهف بشكل كبير وليس بائعاً مجبراً، وليس جاهزاً للبيع بأي سعر وليس جاهزاً ليتمسك بسعر لا يعتبر معقولاً في السوق الحالي. البائع الراغب هو متحفز لبيع العقار الاستثماري بشروط السوق لافضل سعر يمكن الحصول عليه في السوق المفتوح بعد تسويق مناسب مهما يكن عليه السعر. لا تعتبر الظروف الحقيقية للمالك الفعلي للعقار الاستثماري جزءاً من هذه الاعتبارات لان البائع الراغب هو مالك افتراضي.

37.  يعني تعبير "بعد تسويق مناسب" أن العقار الاستثماري سيكون معرضاً للسوق بالطريقة الأكثر ملائمة ليؤثر على بيعه بأفضل سعر يمكن الحصول عليه بشكل معقول. قد تتفاوت فترة التعرض حسب ظروف السوق، ولكن يجب أن تكون كافية للسماح للعقار الاستثماري بجلب انتباه عدد مناسب من الشاريين المحتملين, يفترض في فترة التعرض أن تحدث قبل تاريخ الميزانية العمومية.

38.  يشير تعريف القيمة العادلة الى عملية على أسس متكافئة. العملية على أسس متكافئة هي عملية بين أطراف ليس لديها علاقات خاصة أو معينة تجعل الأسعار للعمليات لا تعكس خصائص السوق.
يفترض أن تكون العملية بين أطراف ليست ذات علاقة ، كل منها يتصرف باستقلالية.

39. أفضل دليل على القيمة العادلة عادة يأتي من الأسعار الحالية في سوق نشط لعقارات مشابهة في نفس الموقع والحالة وعرضة لنفس عقود الايجار وعقود أخرى. تأخذ المنشأة الحذر لتحديد أي اختلافات في طبيعة ومكان أو حالة العقار، أو في الشروط التعاقدية لعقود الإيجار  والعقود الأخرى المتعلقة بالعقار.

40.  في حالة غياب أسعار حالية في سوق نشط مثل الذي وصف في الفقرة 39 ، تأخذ المنشاة معلومات بالعتبار من عدة مصادر، تشمل:

‌أ. أسعار حالية من سوق نشط لعقارات لها طبيعة وحالة وموقع مختلف (أو عرضه لعقود إيجار أو عقود أخرى مختلفة) ، معدلة لتعكس هذه الفرو قات،
‌ب. أسعار حديثة لاسواق اقل نشاطاً مع تعديلات لتعكس أية تغيرات في الظروف الاقتصادية منذ التاريخ الذي حصلت فيه العمليات بهذه الأسعار, و
‌ج. تنبوءات التدفق النقدي المخصومة مبنية على تقديرات للتدفقات النقدية، مدعومة بشروط عقود أيجار حالية و عقود أخرى و (حيثما أمكن) بأدلة خارجية مثل أجور السوق الحالية لعقارات مشابهة في نفس الموقع والحالة، واستخدام معدلات خصم تعكس تقديرات السوق الحالية لعدم اليقين في مبلغ وتوقيت التدفقات النقدية.

41.  في بعض الحالات، قد تقدم المصادر المتعددة المبينة في الفقرة السابقة استنتاجات مختلفة للقيمة العادلة للعقار الاستثماري. تأخذ المنشأة هذه الاختلافات بعين الاعتبار من أجل الوصول الى التقدير الأكثر موثوقية للقيمة العادلة خلال مدى ضيق نسبياً من تقديرات القيمة العادلة المعقولة.

42.  في حالات استثنائية عندما تمتلك المنشأة العقار الاستثماري لاول مرة (أو عندما يصبح العقار الاستثماري القائم عقاراً إستثمارياً لاول مرة إثر انتهاء عملية الإنشاء أو التطوير، أو بعد التغير في الاستخدام) توجد أدلة واضحة على أن التفاوت في مدى تقديرات القيمة العادلة المعقولة ستكون كبيرة وأن احتمالات النتائج المختلفة سيكون من الصعب تقييمها وأن منفعة وجود تقدير واحد للقيمة العادلة مرفوض. هذا قد يشير الى أن القيمة العادلة للعقار لن تكون قابلة للتحديد بشكل معقول على أساس متواصل (أنظر الفقرة 47).

43. تختلف القيمة العادلة عن القيمة المستخدمة المعرفة في معيار المحاسبة الدولي السادس والثلاثون "إنخفاض قيمة الموجودات". تعكس القيمة العادلة معرفة وتقديرات المشاركين في السوق بالإضافة إلى عوامل ملائمة للمشاركين في السوق على وجهة العموم. على العكس فإن القيمة المستخدمة تعكس منفعة وتقديرات المنشأة بالإضافة إلى عوامل خاصة بالمنشأة قد تكون مقتصرة على المنشأة وغير قابلة للتطبيق على المنشآت عموم.ً على سبيل المثال لا تعكس القيمة العادلة أية
‌أ. قيمة إضافية مستمدة من تكوين محفظة عقارات في مواقع مختلفة.
‌ب. تعاونات بين العقارات الاستثمارية وموجودات أخرى.
‌ج. الحقوق القانونية و القيود القانونية المقتصرة فقط على المالك الحالي.
‌د. مزايا ضريبية أو أعباء ضريبية مقتصرة على المالك الحالي

44. تتجنب المنشأة العد المزدوج للموجودات و المطلوبات المعترف بها في الميزانية العمومية كموجودات ومطلوبات منفصلة عند تحديد القيمة العادلة للعقار الاستثماري. على سبيل المثال
‌أ. غالباً ما تكون المعدات مثل المصاعد وأنظمة التكييف جزء مكمل للبنايات ومتضمن في العقار الاستثماري عموماً، بدلاً من الاعتراف بها بشكل منفصل كممتلكات وأجهزة ومعدات،
‌ب. تشمل القيمة العادلة للعقار الاستثماري بشكل عام القيمة العادلة للأثاث إذا كان المكتب مؤجراً بالأثاث, لان دخل الإيجار يخص المكتب المؤثث. لا  تعترف المنشأة بذلك الأثاث كأصل منفصل عندما يكون الأثاث متضمناً في القيمة العادلة للعقار الاستثماري، و
‌ج. لا تشمل القيمة العادلة للعقار الاستثماري دخل عقد إيجار تشغيلي مدفوع مسبقاً أو مستحق، لان المنشأة تعترف به كمطلوب أو أصل منفصل.

45. لا تعكس القيمة العادلة للعقار الاستثماري النفقات الرأسمالية المستقبلية التي ستحسن أو تعزز العقار ولا نعكس المزايا المستقبلية ذات العلاقة بهذا الإنفاق المستقبلي.

46. في بعض الحالات ، تتوقع المنشأة أن القيمة الحالية لدفعاتها المتعلقة بعقار إستثماري (غير تلك الدفعات المتعلقة بمطلوبات مالية معترف بها) ستتجاوز القيمة الحالية للمقبوضات النقدية ذات العلاقة.
تستخدم المنشأة  المعيار المحاسبي الدولي السابع والثلاثون "المخصصات، المطلوبات المحتملة والموجودات المحتملة" لتحديد فيما إذا كانت المنشأة تعترف بمطلوب وكيفية قياس هكذا مطلوب.

عدم القدرة على قياس القيمة العادلة بموثوقية
47. هناك فرضية قابلة للتنفيذ أن المنشأة ستكون قادرة على تحديد القيمة العادلة للعقار الاستثماري بشكل موثوق على أساس متواصل مع ذلك، في حالات إستثنائية، هناك دليل واضح عندما تمتلك المنشأة العقار الاستثماري لاول مرة (أو عندما يصبح عقاراً إستثمارياً لاول مرة نتيجة لاكتمال الإنشاء أو التطوير أو بعد التغير في الاستخدام) أنها لن تكون قادرة على تحديد القيمة العادلة للعقار الاستثماري بشكل موثوق على أساس متواصل. هذا ينشأ عندما وفقط عندما لا تتكرر عمليات سوقية مماثلة ولا تتوفر تقديرات بديلة للقيمة العادلة (على سبيل المثال، بناءاً على تنبؤات التدفق النقدي المخصوم). في هذه الحالات، يجب على المنشأة أن تقيس ذلك العقار الاستثماري باستخدام المعالجة المفضلة في المعيار المحاسبي الدولي السادس عشر "الممتلكات، التجهيزات والمعدات". يجب افتراض القيمة المتبقية (التخريدية ) للعقار الاستثماري على أنها صفر. يجب على المنشأة الاستمرار بتطبيق المعيار المحاسبي الدولي السادس عشر حتى إستبعاد العقار الاستثماري.

48. تقيس المنشأة جميع عقاراتها الاستثمارية الأخرى بالقيمة العادلة عندما تجبر في الحالات الاستثنائية، للأسباب المعطاة في الفقرة السابقة، على قياس العقار الاستثماري باستخدام المعالجة المفضلة في معيار المحاسبة الدولي السادس عشر.

49. إذا قاست المنشأة سابقاً العقار الاستثماري بالقيمة العادلة يجب عيها الاستمرار بقياس العقار بالقيمة العادلة حتى الاستبعاد (أو حتى يصبح العقار عقاراً مشغولاً من المالك أو حتى تبدأ المنشأة بتطوير العقار للبيع اللاحق من خلال النشاط الاعتيادي للعمل ) حتى إذا أصبحت عمليات سوقية مماثلة أقل تكراراً أو أصبحت أسعار السوق أقل توفراً.
نموذج التكلفة
50. بعد الاعتراف الأولى، يجب على المنشأة التي اختارت نموذج التكلفة أن تقيس جميع عقاراتها الاستثمارية باستخدام المعالجة المفضلة في المعيار المحاسبي الدولي السادس عشر "الممتلكات، التجهيزات والمعدات" أي بالتكلفة مطروحاً منها أية استهلاك متراكم وأية خسائر إنخفاض قيمة متراكمة.

التحويلات

51. يجب أن تتم التحويلات من أو إلى العقارات الاستثمارية عندما، وفقط عندما، يكون هناك تغير في الاستخدام مدعماً بِ:
‌أ. بداية إشغال المالك، عند التحويل من عقار استثماري الى عقار مشغول من المالك،
‌ب. بداية تطوير لغرض البيع، عند التحويل من عقار إستثماري إلى مخزون،
‌ج. انتهاء أشغال المالك، عند التحويل من عقار مشغول من المالك الى عقار إستثماري،
‌د. بداية عقد إيجار تشغيلي لطرف أخر، عند التحويل من المخزون الى عقار إستثماري، أو
‌ه. انتهاء إنشاء أو تطوير، عند التحويل من عقار في مرحلة الإنشاء أو التطوير (مغطى بالمعيار المحاسبي الدولي السادس عشر "الممتلكات والتجهيزات والمعدات") الى عقار إستثماري.

52. تتطلب الفقرة 51 (ب) أعلاه من المنشأة أن تحول العقار من عقار إستثماري الى مخزون عندما، يكون هناك تغير في الاستخدام مدعماً ببدء تطوير لغرض البيع. عندما تقرر منشأة إستبعاد عقار إستثماري بدون تطوير، تستمر المنشأة بمعاملة العقار كعقار إستثماري حتى ينتهي الاعتراف به (شطبه من الميزانية العمومية) ولا يعامل كمخزون. بالمثل ، إذا بدأت منشأة إعادة تطوير عقار إستثماري قائم  من أجل الاستخدام المستقبلي المستمر كعقار إستثماري ، يبقي عقاراً إستثمارياً ولا يعاد تصنيفه كعقار مشغول من المالك خلال فترة إعادة التطوير

53. تتعامل الفقرات 59-54 مع قضايا الاعتراف والقياس التي تطبق عندما تستخدم المنشأة نموذج القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية. عندما تستخدم المنشأة نموذج التكلفة ، فإن التحويلات بين العقارات استثمارية و العقارات المشغولة من المالك والمخزون لا يغير القيمة الدفترية للعقار المحول ولا تغير تكلفة العقار لأغراض القياس والإفصاح.

54. للتحويل من عقار إستثماري مسجل بالقيمة العادلة الى عقار مشغول من قبل المالك أو مخزون ، يجب أن تكون تكلفة العقار هي قيمته العادلة في تاريخ تغير الاستخدام وذلك عند المحاسبة علية لاحقاً حسب المعيار المحاسبة الدولي السادس عشر أو معيار المحاسبة الدولي الثاني.

55. يجب على المنشأة أن تطبق معيار المحاسبة الدولي السادس عشر حتى تاريخ التغير في الاستخدام  إذا أصبح عقاراً مشغولاً من المالك عقاراً إستثمارياً سيتم تسجيله بالقيمة العادلة،
يجب على المنشأة معالجة أية فرق في ذلك التاريخ بين القيمة الدفترية للعقار الاستثماري حسب المعيار المحاسبي الدولي السادس عشر وقيمته العادلة بنفس الطريقة كإعادة تقييم حسب المعيار المحاسبي الدولي السادس عشر.

56. تستمر المنشأة باستهلاك العقار والاعتراف بأية خسائر إنخفاض قيمة حدثت حتى تاريخ عندما أصبح العقار المشغول من المالك عقاراً إستثمارياً مسجلاً بالقيمة العادلة.
تعالج المنشأة أية فرق في ذلك التاريخ بين القيمة الدفترية للعقار حسب المعيار المحاسبي الدولي السادس عشر وقيمته العادلة بنفس الطريقة كإعادة تقييم حسب المعيار المحاسبي الدولي السادس عشر ، بكلمات أخرى:
‌أ. يتم الاعتراف بأي إنخفاض ناتج في القيمة الدفترية للعقار في صافي الربح أو الخسارة للفترة مع ذلك، يتم تحميل الانخفاض مقابل فائض إعادة التقييم الى الحد أن المبلغ متضمن في فائض إعادة التقييم، و
‌ب. يعالج أي إرتفاع ناتج في القيمة الدفترية كما يلي:
1. إلى الحد الذي يعكس فيه الارتفاع خسارة إنخفاض قيمة سابقة لذلك العقار، يعترف بالارتفاع في صافي الربح أو الخسارة للفترة. لا يتجاوز المبلغ المعترف به في صافي الربح أو الخسارة المبلغ المطلوب لاعادة القيمة الدفترية إلى القيمة الدفترية التي كانت سوف تتحدد (صافية من الاستهلاك) في حالة عدم الاعتراف بأية خسارة إنخفاض قيمة
2. يتم إضافة أي جزء متبقي مباشرة الى حقوق الملكية تحت عنوان فائض إعادة التقييم. عند إستبعاد العقار الاستثماري لاحقاً قد يتم تحويل فائض إعادة التقييم المتضمن في حقوق الملكية الى الارباح المحتجزة . التحويل من فائض إعادة التقييم الى الارباح المحتجزة لا يتم من خلال بيان الدخل.

57. للتحويل من المخزون إلى عقار استثماري مسجل بالقيمة العادلة يجب الاعتراف بأي فرق بين القيمة العادلة للعقار في ذلك التاريخ وقيمتها الدفترية السابقة في صافي الربح أو الخسارة للفترة.

58. تتناسب معالجة التحويلات من المخزون إلى العقار الاستثماري المسجل بالقيمة العادلة مع المعالجة المتعلقة ببيع المخزون

59. عندما تكمل المنشأة إنشاء أو تطوير عقار استثماري ذاتي الإنشاء والذي سيسجل بالقيمة العادلة، يجب الاعتراف بأي فرق بين القيمة العادلة للعقار في ذلك التاريخ وقيمته الدفترية السابقة في صافي الربح أو الخسارة للفترة.

الاستبعادات

60. يجب التوقف عن الاعتراف بالعقار الاستثماري (شطبه من الميزانية العمومية) عند الاستبعاد أو عند سحب العقار الاستثماري بشكل دائم من الاستخدام وعدم وجود منافع اقتصادية مستقبلية متوقعه من استبعاده.

61. استبعاد العقار الاستثماري قد يحدث بالبيع أو بالدخول في عقد إيجار تمويلي. لتحديد تاريخ الاستبعاد للعقار الاستثماري تطبق المنشأة المقاييس في المعيار المحاسبي الدولي الثامن عشر "الإيراد" للاعتراف بالإيراد من بيع السلع ومراعاة الإرشاد في ملحق المعيار المحاسبي الدولي الثامن عشر. يطبق المعيار المحاسبي الدولي السابع عشر "عقود الإيجار" على الاستبعاد عند الدخول في عقد إيجار تمويلي أو بالبيع وإعادة التأجير.

62. يجب تحديد المكاسب والخسائر الناشئة من تعاقد أو استبعاد العقار الاستثماري كفرق بين صافي عائدات الاستبعاد والقيمة الدفترية للأصل ويجب الاعتراف بها كدخل أو مصروف في بيان الدخل (إلا إذا تطلب المعيار المحاسبي الدولي السابع عشر " عقود الايجار"  طريقة أخرى عند البيع وإعادة التأجير).

63. يعترف مبدئياً بالتعويضات المستلمة من استبعاد عقار استثماري بالقيمة العادلة. بالأخص، يتم الاعتراف مبدئياً بالتعويضات المستلمة بمعادل السعر النقدي في حالة تم تأجيل دفعة لعقار استثماري. يتم الاعتراف بالفرق بين القيمة الاسمية للتعويضات ومعادل السعر النقدي كإيراد فائدة حسب المعيار المحاسبي الدولي الثامن عشر على أساس تناسب وقتي يأخذ بالحسبان العائد الفعلي التعويضات المستلمة.

64. تطبق المنشأة معيار المحاسبة الدولي السابع والثلاثون "المخصصات، المطلوبات المحتملة والموجودات المحتملة"، أو معايير محاسبية دولية أخرى، كما تراه مناسباً ، لأي مطلوبات تبقيها المنشأة بعد استبعاد العقار الاستثماري.


الإفصاح
نموذج القيمة العادلة ونموذج التكلفة
65. تطبق الافصاحات الموضعة أدناه بالإضافة إلى تلك في المعيار المحاسبي الدولي السابع عشر " عقود الإيجار". حسب المعيار المحاسبي الدولي السابع عشر، يعطي مالك العقار الاستثماري إيضاحات مؤجر عن عقود الإيجار التشغيلية. حسب المعيار المحاسبي الدولي السابع عشر، تعطي المنشأة التي تحتفظ بعقار استثماري حسب عقد إيجار تمويلي إفصاحات مستأجر عن عقود الإيجار التمويلية وإفصاح مؤجر عن أية عقود إيجار تشغيلية منحتها المنشأة.

66. على المنشأة أن تفصح:
‌أ. عندما يكون التصنيف صعباً (أنظر الفقرة 12) عن المقاييس التي وضعت من المنشأة لتميز العقار الاستثماري من العقار المشغول من المالك ومن العقار المعد للبيع من خلال النشاط الاعتيادي للعمل،
‌ب. الطرق والفرضيات المهمة التي طبقت لتحديد القيمة العادلة للعقار الاستثماري، شاملاً لتصريح فيما إذا كان تحديد القيمة العادلة مدعوماً بأدلة  أو كان بشكل أكبر مبنياً على عوامل أخرى (والتي يجب أن تفصح المنشأة عنها) بسبب طبيعة العقار والافتقار إلى بيانات سوقية مماثلة،
‌ج. المدى الذي تحددت فيه القيمة العادلة (كما تم قياسه أو الإفصاح عنه في البيانات المالية) بناءاً تقييم من مقيم مستقل والذي يعمل بمؤهلات مهنية معترف بها وملائمة ولدية خبرة حديثة في موقع وصنف العقار الاستثماري محل التقييم إذا لم يحدث مثل هذا التقييم ، يجب الإفصاح عن تلك الحقيقة،
‌د. عن المبالغ المتضمنة في بيان الدخل ل:
1. دخل الإيجار من العقار الاستثماري،
2. المصاريف التشغيلية المباشرة (شاملة لمصاريف التصليح والصيانة) الناشئة من العقار الاستثماري الذي ولد دخل ايجار خلال الفترة، و
3. المصاريف التشغيلية المباشرة (شاملة لمصاريف التصليح والصيانة) الناشئة من العقار الاستثماري الذي لم يولد دخل ايجار خلال الفترة،
‌ه. وجود ومبلغ القيود على قابلية العقار الاستثماري للتحصيل أو على تحويل الدخل والعوائد من الاستبعاد، و
‌و. التزامات تعادية هامة لشراء أو بناء أو تطوير العقار الاستثماري أو للتصليحات والصيانة او التحسينات.

نموذج القيمة العادلة

67. بالإضافة إلى الإفصاح المطلوب في الفقرة 66، يجب أيضاً على المنشأة والتي تطبق نموذج القيمة العادلة في الفقرات 49 – 27 أن تفصح عن تسوية للقيمة الدفترية للعقار الاستثماري في بداية الفترة وفي نهاية الفقرة مظهره التالي (المعلومات المقارنة غير مطلوبة):
‌أ. الاضافات، الإفصاح المنفصل لتلك الاضافات الناتجة من الامتلاكات وتلك الناتجة عن رسمله النفقات اللاحقة،
‌ب. الإضافات الناتجة عن الامتلاكات من خلال اندماج المشروعات،
‌ج. الاستبعادات،
‌د. صافي المكاسب أو الخسائر من تعديلات القيمة العادلة،
‌ه. صافي فر وقات الصرف الناشئة من ترجمة البيانات المالية لمنشأة أجنبية،
‌و. التحويلات من وإلى المخزون والعقارات المشغولة من المالك، و
‌ز. حركات أخرى.

68. في حالات استثنائية عندما تقيس المنشأة العقارات الاستثمارية باستخدام المعالجة المفضلة في المعيار المحاسبي الدولي السادس عشر "الممتلكات، التجهيزات والمعدات" (بسبب الافتقار إلى قيمة عادلة موثوقة، أنظر الفقرة 47 أعلاه)، يجب أن تفصح التسوية المطلوبة بالفقرة السابقة عن المبالغ المتعلقة بعقارات استثمارية أخرى. بالإضافة يجب على المنشأة أن تفصح:
‌أ. وصف للعقار الاستثماري،
‌ب. توضيح لماذا لا يمكن قياس القيمة العادلة بشكل موثوق،
‌ج. إذا أمكن، مدى التقديرات والتي يمكن الى حد كبير أن تقع القيمة العادلة خلاله، و
‌د. عند التخلص من العقار الاستثماري الغير مسجل حسب القيمة العادلة:
1. حقيقة أن المنشأة قد تخلصت من عقار استثماري غير مسجل حسب القيمة العادلة،
2. القيمة الدفترية لذلك العقار الاستثماري بتاريخ البيع، و
3. مبلغ المكسب أو الخسارة المتحقق.

نموذج التكلفة

69. بالإضافة إلى الإفصاح المطلوب في الفقرة 66 يجب على المنشأة التي تطبق نموذج التكلفة في الفقرة 50 أن تفصح أيضاً عن:
‌أ. طريقة الاستهلاك المستخدمة،
‌ب. الأعمار النافعة أومعدلات الاستهلاك المستخدمة،
‌ج. إجمالي القيمة الدفترية والاستهلاك المتراكم (مجمعاً مع خسائر انخفاض القيمة المتراكمة) في بداية الفقرة ونهايتها،
‌د. تسوية للقيمة الدفترية للعقار الاستثماري في بداية الفترة ونهايتها تظهر التالية (المعلومات المقارنة غير مطلوبة):
1. الإضافات، الإفصاح المنفصل لتلك الاضافات الناتجة عن الامتلاكات وتلك الناتجة عن رسملة النفقات اللاحقة،
2. الإضافات الناتجة عن الامتلاكات من خلال اندماج المشروعات،
3. الاستبعادات،
4. الاستهلاك،
5. مبلغ خسائر انخفاض خسائر القيمة المعترف به ومبلغ خسائر انخفاض القيمة المعكوسة خلال الفترة حسب المعيار المحاسبي الدولي السادس والثلاثون "انخفاض قيمة الموجودات"،
6. 6. صافي فر وقات الصرف الناشئة من ترجمة البيانات المالية لمنشأة أجنبية،
7. التحويلات من وإلى المخزون والعقارات المشغولة من المالك، و
8. حركات أخرى، و
‌ه. القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية. في الحالات الاستثنائية المبينة في الفقرة 47، عندما لا تستطيع المنشأة تحديد القيمة العادلة للعقار الاستثماري بشكل موثوق، على المنشأة أن تفصح عن:
1. وصف للعقار الاستثماري،
2. تفسير لماذا لا يمكن تحديد القيمة العادلة بشكل موثوق، و
3. إذا أمكن، مدى التقديرات التي يمكن إلى حد كبير أن تقع القيمة العادلة خلاله.

أحكام انتقالية
نموذج التكلفة العادلة
70. حسب نموذج التكلفة العادلة، يجب على المنشأة أن تبين تأثير تبني هذا المعيار في تاريخ نفاذه (أو أبكر) كتعديل على الرصيد الافتتاحي للأرباح المحتجزة للفترة التي تم تبني المعيار فيها لاول مرة. بالإضافة:
‌أ. تشجع المنشأة ولكن لا يطلب منهاإذا أفصحت سابقاً علانية (في البيانات المالية أو بطريقة أخرى)  عن القيمة العادلة لعقاراتها الاستثمارية في فترات مبكرة (محددة بناءاً على أساس يلبي تعريف القيمة العادلة في الفقرة 4 والإرشاد في الفقرات 46 – 29)، أن:
1. تعدل الرصيد الافتتاحي للأرباح المحتجزة لابكر فترة مبينة تم فيها الإفصاح علانية عن القيمة العادلة، و
2. إعادة بيان المعلومات المقارنة لهذه الفترات، و
‌ب. في حالة عدم قيام المنشأة بالإفصاح علانية عن المعلومات المبينة في (أ)، يجب على المنشأة عدم إعادة بيان المعلومات المقارنة ويجب أن تفصح عن هذه الحقيقة.

71. يتطلب هذا المعيار معالجة مختلفة عن المعالجات المفضلة والبديلة المسموح بها للتغيرات في السياسات المحاسبية حسب المعيار المحاسبي الدولي الثامن "صافي الربح أو الخسارة للفترة، الأخطاء الجوهرية والتغيرات في السياسات المحاسبية". يتطلب المعيار المحاسبي الدولي الثامن إعادة بيان المعلومات المقارنة (المعالجة المفضلة) أو الإفصاح عن معلومات مقارنة شكلية إضافية معاد بيانها (معالجة بديلة مسموح بها) إلا إذا كان من غير العملي فعل هذا.

72. عندما تتبني منشأة هذا المعيار لاول مرة ، فإن التعديلات على الرصيد الافتتاحي للأرباح المحتجزة تشمل إعادة تصنيف أية مبالغ محفوظة في فائض إعادة التقييم للعقارات الاستثمارية.

نموذج التكلفة

73. يطبق المعيار المحاسبي الدولي الثامن على أي تغيير في السياسات المحاسبية التي تحدث عندما تتبنى منشأة هذا المعيار لاول مرة وتقرر أن تستخدم نموذج التكلفة. يشمل تأثير التغيير في السياسات المحاسبية إعادة تصنيف أية مبلغ محتفظ به في فائض إعادة التقييم للعقارات الاستثمارية.

تاريخ النفاذ

74. يصبح هذا المعيار المحاسبي الدولي نافذ المفعول للبيانات المالية السنوية التي تغطي الفترات التي تبدأ في الأول من كانون الثاني (يناير) 2001 أو بعد هذا التاريخ. ويشجع التطبيق الابكر يجب على المنشأة  إذا طبقت هذا المعيار على الفترات التي تبدأ قبل الأول من كانون الثاني (يناير) 2001 الإفصاح عن هذه الحقيقة.

75. هذا المعيار يلغي المعيار المحاسبي الدولي الخامس والعشرون "المحاسبة على الاستثمارات" فيما يتعلق بالعقارات الاستثمارية.

سحب معيار المحاسبة الدولي الخامس والعشرون "المحاسبة على الاستثمارات"

يغطي المعيار المحاسبي الدولي الخامس والعشرون الاعتراف والقياس لاستثمارات الدين والملكية، كذلك الاستثمارات في الأراضي والبنايات وموجودات ملموسة وغير ملموسة أخرى محتفظ بها كاستثمارات. ألغي المعيار المحاسبي الدولي الثامن والثلاثون " الموجودات غير الملموسة" المعيار المحاسبي الدولي الخامس والعشرون فيما يتعلق بالاستثمارات في الموجودات غير الملموسة.

ألغي المعيار المحاسبي الدولي التاسع والثلاثون "الأدوات المالية: الاعتراف والقياس" المعيار المحاسبي الدولي الخامس والعشرون فيما يتعلق بالاستثمارات في استثمارات الدين والملكية . يلغي المعيار المحاسبي الدولي الأربعون "العقارات الاستثمارية" المعيار المحاسبي الدولي الخامس والعشرون فيما يتعلق بالعقارات الاستثمارية.

لذلك يغطي المعيار المحاسبي الدولي الخامس والعشرون فقط الاستثمارات في السلع وفي الموجودات الملموسة مثل السيارات القديمة وبنود جامعي التحف الأخرى. سيحتوي المعيار المحاسبي الدولي الخامس والعشورن أيضاً على متطلبات معالجة التغيرات في قيمة الاستثمارات لمنشأة الاستثمارات المتخصصة (غير تلك التي تستثمر كليةً في الموجودات المالية)، بالإضافه لمتطلب الافصاح  عن تحليل لمحفظة الاستثمارات للمنشات التي يعتبر الاحتفاظ بالاستثمارات هو النشاط التجاري الرئيسي لها.

لا يعتقد المجلس بوجود حاجة لمعيار محاسبي دولي يغطي مثل هذه البنود وقام بسحب معيار المحاسبة الدولي الخامس والعشرون للبيانات المالية السنوي التي تغطي للفترات المالية والتي تبدأ من كانون الثاني 2001 أو بعد هذا التاريخ.